「寨」一起吧 !

個人資金信託
案例1
張華是台灣人，他有意購買柬埔寨某個項目的別墅，但根據東埔賽法律法規，他沒權利購買此別墅(只可購買二樓或二樓以上的公寓)。

解決辦法:加華信託作為值得信賴的本地公司，將按按照雙方所簽訂的合同條款和期限代張華持有該別墅的產權。同時張華也可委託加華信託幫忙管理別墅和處理出租繳費等相關事宜。

Escrow(履約保證)
代理服務&房地產托管服務
案例2
一家台灣投資公司想要在柬埔寒投資購買一塊 5千公頃的土地用於建廠，但該公司在柬埔寨尚未有本地的法人代表，而且地主僅給該公司一個月的時間，故該公司委託加華信託代為購買該土地，該公司把購地的資金存到信託賬戶裡，在加華信託與地主簽訂買賣合同後，從該信託賬戶里提取部分資金用於支付押金，當所有的土地過戶手續完成後才將全款支付給地主。土地過戶之後，加華信託將根據信託合同代持該土地的產權。
​
投資諮詢 台灣 0800 899 766 柬埔寨 099 555 668

柬埔寨最重要的傳統節日“送水節”一般在每年的10月至11月舉行，它標志著一年中雨季的結束和捕魚季節的到來。節日期間，王宮周圍、湄公河畔張燈結彩，金邊市民放假3天，大家愉快地享受一年的勞動成果，迎接下一個耕種季節的到來。在王宮廣場前的湄公河上舉行的龍舟大賽是送水節最熱鬧的慶祝活動，來自全國各地的劃船能手在此大顯身手，一比高低。

到公歷11月，柬埔寨進入旱季，洞裡薩湖水開始回流入湄公河，最後注入大海。這時，洞裡薩湖裡的魚已經長大，柬埔寨進入捕魚季節；同時，水稻也已成熟，農民准備開鐮收割。為了感謝河水給人民帶來的巨大利益，柬埔寨人民從古代就有了舉辦送水節的傳統習慣，恭恭敬敬地把給他們帶來豐收的河水送歸大海，迎接收獲季節的到來。

說法一：柬埔寨首都金邊市位於湄公河、洞裡薩河和巴薩河交界處。每年公歷5月，柬埔寨進入雨季，湄公河水沿著洞裡薩河倒灌入洞裡薩湖，使湖面迅速擴大10倍，大量魚蝦在湖內繁殖起來，使洞裡薩湖成為一個天然魚倉；同時，雨水給農民播種、插秧創造了必要的條件，農民開始緊張的農田勞作。

還有一種說法：公元12世紀吳哥時代是柬埔寨最繁榮昌盛的時期。公元1177－1181年，柬埔寨國王?耶跋摩七世親自率領海軍出戰，打敗了占婆軍隊，大獲全勝，凱旋還朝。在吳哥古跡的浮雕中，便有?^耶跋摩七世國王屹立船頭，高舉王劍，英勇指揮戰船向敵人衝鋒的圖案。從那時起，人民為了紀念海軍的偉大勝利，每年在打敗敵人的那一天舉行龍舟賽。此日的龍舟賽，每只船頭都有一長者，揮舞木棒，指揮劃手，同心協力，奮勇當先，便是模仿古代戰船進行水戰的姿態。

送水節柬國民眾享受三天的節假，而這三天全國各地都會有大小不一的慶祝活動，但以金邊最為宏大。第一天，舉行龍舟賽開幕式，並組織各地方的初賽；第二天白天，初賽獲勝的龍舟進行半決賽，晚上進行拜月吃扁米，即把糯米炒熟後春扁做成的一種食品；第三天是送水節的高潮，白天舉行龍舟比賽的決賽和發獎儀式，有時還會邀請外國隊參加。晚上進行游燈船與祭拜月亮的活動。豐富多彩的活動讓民眾目不暇接，所以這個節日大多是各地的百姓攜家帶口紛至沓來，聚集首都金邊歡聚一堂。

柬埔寨人有錢嗎?
柬埔寨VS越南收入分析
越南：
基本薪資額:第1區為375萬越盾(約164美元)、第2區為332萬越盾(約145美元)、第3區為290萬越盾(約127美元)、以及第4區為258萬越盾(約113美元)。

柬埔寨：
 目前柬埔寨成衣和製鞋廠工人底薪為153美元，但工人平均每月收入（包括加班費）已增至195美元。
 明年工人底薪標準將在2018年1月1日生效。
 計劃在2018年把成衣和製鞋工人底薪調高至不少於160美元。

所以柬埔寨基本薪資逐年成長是事實，過去買不起，並不表示未來買不起。 

所以是只要價格符合當地需求，只差在買跟不買而已，但是很多人都認為柬埔寨人是要買排屋（透天厝）而不是要買公寓大樓。

沒錯！現在的柬埔寨人大多是這樣，因為只有幾萬塊美金而已他們當然會優先選擇排屋而不會選擇這輩子還沒住過的「大樓」。

因為大樓在柬埔寨是算新的產物，當地人還處於陌生階段，而且近年來金邊公寓價格上漲，一般中產階級也都高攀不起，沒錢的買不起，有錢的不會買（買別墅），造成只有外國人買！

但是相信這是一個過渡期，他會因為都市化而改變！就像台灣南部的鄉親還是認為透天厝是比公寓大樓好一樣，不是嗎？(下圖是柬埔寨的別墅)

那當地人到底會買怎樣的公寓呢？

1、低總價才是王道

根據一般收入分析，工廠工人一般收入皆在170～200美金，大學畢業新人250～350美金，資歷深的約350～500美金，能說中文大約500～800美金，中階幹部800～1200美金，高階主管1500以上！

柬埔寨雖然窮但並不簡樸，消費水平遠沒你想像中的低

全球最大的城市數據庫網站 Numbeo 調查得出數據顯示，新加坡是東南亞生活費最貴的城市，生活費用指數為85。排名第二的是泰國曼谷，生活費用指數為52.19。

金邊則排名第三，生活成本指數為50.16、租金指數為19.71、食品及雜貨指數為54.90、餐廳價格指數為24.37。

柬埔寨首都金邊是東南亞生活費最高的城市之一，僅次於新加坡和曼谷。

東西貴已經習以為常了，所以房價租金也不可能便宜到哪裡，柬埔寨目前只有「人工」便宜，只要是「物」都是貴的！

回到當地人到底會買怎樣的公寓呢？只有一個「低總價」，根據收入推估，只要不是工人階級要在首都金邊買房，原則上都需低於10萬美金以下。

舉例
總價6萬美金的房子，若雙薪夫妻每月每人500美金，夫妻倆共1000美金月收入。

總價6萬美金自備30%可分36期繳納，每期只要繳500美金，等於夫妻一半薪水，另一半可做生活開銷，其餘交屋後銀行貸款70%分5～10年分期繳納！

所以原則上只要總價控制在10萬以內的公寓柬埔寨人就會買單嗎？

當然沒那麼簡單！應該是說每平方米的單價需在2000美元以下才是當地人能接受的! 下圖為CBRE分析金邊公寓高中低階所分布的價位區間，中階產品為2200~3000(美元/平方米)，高階產品為3000(美元/平方米)以上，其中2000(美元/平方米)以下為當地人能買得起的價格帶。

柬埔寨人愛面子是不爭的事實，但柬埔寨人對品牌迷思有自己的邏輯，早些年跟當地有錢人聊天聊到車子，他們一致只認為Lexus是最好品牌的車，但問到雙B或其他沒一個人知道？也就是柬埔寨人只了解自己想了解的，其他一律不在乎。

所以，房子也是有品牌效應？

  2、建商品牌
​
是的，所以當地人一定不懂什麼國外來的新加坡建商、日本、中國或台灣建商的案子，但是一定會知道例如PH、或Orkide本土大型建商，但說到Orkide公司，當地無人不知其實就是洪森總理女兒投資的公司。

談談Orkide 有什麼過人之處，主要從2013年起到現在，目前有2個不同地點建案，一個在市區的2004路名為Orkide Villa The Royal 

而Orkide Villa The Royal 佔地達36公頃，附近有多所知名如北橋、CIA等國際學校，主要規劃連棟與獨棟社區型別墅，社區內規劃公園、學校、醫院、購物中心、飯店以及國際型健身中心，總投資額10億美金。這其中社區內的第一期The Grand 別墅區共220戶3個月内完销，造成轟動！

這33公頃其中的3.3公頃則規劃「皇家公寓」The Royal Condominium ，這皇家公寓共有6棟18層的高樓，設有1400個公寓單位，分A、B、C、D、E、F棟，從2015年底開始銷售A棟至今，現已經賣到D棟了。

公寓規劃有超級市場, 電影院, 娛樂中心, 生活中心，美容, 咖啡廳, 餐廳，食物廣場，禮堂, 活動中心, 保齡球館, KTV, 托兒中心 
, 幼稚園, 兒童學習中心。

最低總價從5萬多美金起的套房、甚至1～3房都有！而且價格不定時調漲，想要投資，你必須快狠準！

​欲逃離城市的喧囂，又不想浪費太多時間在車程，可以選擇一日遊，到距離金邊市15公里的湄公河島嶼——斷島（Koh Dach）。
斷島是湄公河最迷人的島嶼之一，除了河灘外，這裡有許多絲綢紡織工、木雕刻師、陶藝家、畫家、珠寶製造商，遊客也可以親身體驗製作陶器、紡織等。由於距離金邊市很近，所以是週末的熱門遊玩地點。
按此處以編輯.

斷島原為干拉省末甘布縣斷島鄉，距離金邊約15公里，從金邊市出發，過了水淨華橋，沿著6A公路，再從一個廟門轉進去，靠湄公河岸就有一渡口，乘渡船過河便到，全程大約一個鐘頭。

搭船只需約5分鐘，就到了對岸。島嶼本身就是一個農村的天堂，這裡也許是金邊市最迷人的綠色島嶼。在這裡，你可以直接向生產者買到絲綢織品，也可以買到各種有機蔬果，或到玉米田裡，和一群朋友圍著烤玉米，快樂享受這趟旅行。
在斷島，也種植著大片的番木瓜、玉米、蔬菜等，碩果累累。
斷島風景如畫，不止國內遊客喜愛，許多西方遊客也慕名而來。
​
島上靠著湄公河畔有一沙灘，水清沙白，熱天跳進河裡暢游，彷彿置身西哈努克港；或者可坐在搭在河灘上的草棚裡品嘗當地美食。草棚業主主要販售的也只有烤雞和魚類，但還有許多小販兜售各種小吃和蔬果等。

如果欲跳進河裡暢游，可別忘了帶泳裝。但如果忘了，這裡小販也有出租或販賣短褲，一條短褲租費只要1千500柬幣到2千柬幣，但要看你敢不敢穿。
按此處以編輯.

手工紡織品
質量好
上世紀90年代，斷島是金邊近郊人氣最旺的旅遊區之一，這裡也是傳統絲綢紡織的主要生產地，每家每戶都有一至三台絲綢紡織機。由於大部份居民都從事這行業，斷島也被譽為絲綢之島，生產的絲綢質量相當好。但如果你想從紡織工購買絲綢，價錢可是與市面上的售價不相上下。
你可以到農家去看看當地人織布。靠純手工織布收入是當地家庭的經濟來源之一，幾乎大部份家裡都有一到兩架織布機，操作的基本是女性。織好的布都是拿到金邊銷售或者遠銷海外。而男人們除了一部份年輕人跑到金邊打工外，剩下的則在家耕種，過著男耕女織，無憂無慮的日子。

距離金邊市約1.5小時車程1號公路附近有一個當地人才知道的地方，你知道嗎？當然，此香港不比彼香港，也不知道是那位華人給取的好名字，只知道在1950至60年代在華人圈子中早已有小香港這個名字。

小香港位於干拉省見檖縣的一處湄公河小支流兩岸，距金邊約17公里處的1號公路附近。那裡有一條青青的小河，遠處還有一條橋可到對岸。河兩旁的水上搭了很多高腳竹棚，到竹棚通常要走過一條條長長的小木橋。

​或者，你也可以租一艘有遮陽的木船，然後買一些當地的特產如烤雞、烤魚、“奔炒”（越南食品）和飲料，在河上一邊划船，一邊吃東西。你也可以到對岸租一間水上竹棚，然後跳到水中游泳，因為對岸的水相對的比較乾淨。

小香港竹棚的租金每間大約是2萬至4萬柬幣，你可以在那裡坐上2、3個小時或者一整天，租金都一樣，但週六和週日較貴。
你可以討價還價，但有一點必須注意的是，當你到達那裡時，一定有不少人出來拉客，叫你租竹棚、租船或買食物，你別急著答應，因為很多人都是開大價，必須要殺價，特別是在叫食物時，一定先要問價錢，不要不好意思，免得算賬時與對方爭執。

不過，目前當地的河岸邊有很多售賣食物、水果、椰子果的大排檔。週日的時候，附近的村民還有把自家種的新鮮瓜果蔬菜拿出來擺在路邊賣，任你討價還價至滿意為止。

不過，最好的休閒活動是買了東西在河上划船，一邊吹風，一邊細嘗，周圍除了流水聲，毫無喧鬧的聲音。
小香港，雖然沒有繁華的喧鬧聲，卻充滿了水鄉和農村的純樸，你也可以到附近的農家走一走，看看他們的生活。

還是看一下720度VR全景吧

720VR如無法顯示請點此進入 ​http://720yun.com/t/5b1jO74ysk3

或者欣賞一下空拍影片

​🎊柬埔寨新年即將來到🎊  

❤️就是要來點不一樣的🎉

✨✨720度全景VR攝影✨✨

🔴你還不知道金邊有多進步嗎⁉️

趕快來看！！新科技-VR全景攝影🎥
滿足您的好奇❗️滿足您的想像❗️

讓您知道柬埔寨〝錢〞力無限💯

👍柬埔寨第一720度全景攝影、VR空中全景空拍，全景上傳 !
🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻
📽https://goo.gl/GyUpuj

☎️客服專線 台灣 0800 899 766 
金邊 099 555 668(中文)

柬埔寨首都金邊首個「貨櫃夜市」已開始營業，對外迎客，該夜市將為情侶們增多一個休閑購物去處。

貨櫃夜市位於桑園區百色河分區國會大廈斜對面，占地1公頃，是由當地企業Jet's集團投資。該公司斥資4,000萬美元投資興建貨櫃夜市，該夜市由80個貨櫃組成，攤位有224個。

貨櫃夜市出售的貨品將包括紀念品、服裝、美食等具有高棉特色的產品。同時，夜市也設有洋人酒吧。

金邊市的遊客日益增長，因此貨櫃夜市有助於吸引更多遊客。該夜市可說是金邊市新旅遊產品，相信該夜市之後，將可吸引更多遊客來金邊旅遊。

據金邊市旅遊局之統計資料，上(2016)年共有150萬人次外國人前來金邊，主要是旅遊或商務出差。

柬埔寨專業考察團一次看完30建案 0800-899-766

不動產「產權形式」常容易與「證書」搞混，前者指的是土地（與/或）建物的特定權利；而後者指的是由地政機關或有關單位所印制核發，用以證明不動產 之所有權、產權形式及標的特徵的書面文件。非正式的英文版土地法草案中不當地采用「形式」（title）這個術語，也導致在翻譯成高棉語時與「證書」造成 混淆。這是目前土地法的其中一個關鍵問題，也是土地管理城市規劃及建設局（MLMUPC）在起草土地法修正條例時應該要積極處理的。實務上，因為相關法律 中之名詞尚未統一，人們對不同產權證明文件的稱呼也不相同。

    一般柬埔寨人所認知的兩種產權形式為：「軟卡」及「硬卡」，這樣的用法不存在於土地法或任何現行的法令之中，人們因為方便而發明這兩個詞。「硬卡」 系指政府基於土地法所承認的產權持有形式；相反地，「軟卡」系指未經法律所認可，而實務上對於主張該項產權的某些證據，當持有人遭遇法律問題時，視為取得 產權的階段性證明。

    由於過去對於法律證明文件的疏失，導致無法取得政府的合法認可及發給「硬卡」文件，已造成大量如產權重迭、產權爭端及土地糾紛。為避免這樣不幸的狀 況發生，政府注冊單位應盡快尋求適合的處理方案，以便物業所有權人或合法持有者能夠取得完全合法的所有權證書，及具體的法律保障。

    為什麼叫做「軟卡」？

    軟卡實際上印在軟質或紙品質的紙張上，有非常多種不同的型式，有些是以憑證方式呈現，可能是地方政府的認證，也可能是僅是一封簡單的買賣書或是私人轉讓合約。

    雖然土地法在2001年通過已過去一段時間了，隨後也有相關附屬的法令的頒布，但大部分柬埔寨的土地仍未登錄。相對於此，軟卡文件的概念在柬埔寨社會之 風俗及實務上仍扮演著重要的角色。

不過，在法律上，軟卡的概念是未被文字定義的，表示某個產權的擁有人在法律上只是其占有者，須經法律的裁定及確認，才能 認定是否為其合法所有人。

也就是說，軟卡所載明之土地所有權直到占有者遵照土地法規定之程序申辦並符合法定標淮始能確定，並且該筆土地亦不得為土地法或其 他法令中所規定之國家產權。
    以下是軟卡文件實際上應載明的資訊：
    1.前手持有人姓名（占有人）
    2.不動產所在之村/鄉、公社、區及省（一般沒有特定地點或路名資訊）
    3.東西南北四個主要方位接鄰之所有權人或占有人
    4.標的大約的尺寸 （平米、公畝或公頃）

    軟卡可能會發生什麼問題？

    當物業以軟卡的形卡持有，只要此物業未經法定土地登記單位明確定界，就可能有別人（包括國家當局在內）亦對此物業宣稱所有。

    另一項常見的問題便是與鄰地地界重迭的問題。2000年之前因為技術落後，測量定界並無可靠的方法，因此地界重 迭的問題也大量發生。盡管在1995年後柬埔寨引進了一些試驗性的物業登錄專案，國家級可靠的登錄系統則在2001年土地法通過後才開始正式導入。實際上 許多柬埔寨的土地及物業仍然未完成登錄而以軟卡文件的方式持有。

    一些較糟的案例中，被私人占有並且持有軟卡文件的物業，甚至座落在國有地上。
    有些為幫助農民及小企業的微型經濟機構，為了務實及效率考量，接受軟卡而不要求硬卡證書做為核放貸款之憑據。然而，絕大多數的金融機構像是商業銀行，因為意識到軟卡的高風險，放款上大多只接受完整登錄而擁有地政單位核發之硬卡證書。

    物業與接鄰土地間以有效及恆久的郵戳或柵欄做為明確的定界是在地政單位尚未合登錄前，減少地界重迭風險的重要步驟。法令中也要求，在土地勘察、監 界、測量及淮備地籍索引圖後，正式核發硬卡證書前，將有一個月的公告期。在這段公告期，持有接鄰土地的所有權人必須檢查這份調查報告，若有疑議需以書面的 方式直接向地政機關陳情。

在公告期後，若無未解之爭議，此份法律文件將做為地政機關核發正式產權之依據。除了極少見的狀況之外，在完成法律授權及認證程序 之後，任何第三方不得針對此物業進行所有權主張。

    為什麼叫做「硬卡」？

    硬卡產權在實體上及法律上都是較為保障的。硬卡有兩種：
    1.不動產持有證書（或稱土地使用證書）
    Certificate of Immovable Property Possession
    2.不動產所有權證書
    Certificate of Immovable Property Ownership
    兩者都是依土地法在地政機關登錄之憑證，並以官方良好硬質紙張印制。所有權證書通常由各地的地政機關依物業擁有者之申請核發，因為需經 MLMUPC透過跨省之國家系統登錄的程序，因此也必須課徵較高的地政稅費。以上兩種證書形式統稱「硬卡」，在證書紙質及法律地位上都是較有保障的。

    嚴格來說，硬卡形式的所有權是最安全、明確及保障的。所有權在土地法之保障下通常不會有爭議，除非該硬卡上所載明之土地大小及界限上有其他第三方提出疑議。

    試驗性的登錄系統在1995年到2001年正式導入後，2002年到2009年間有大約1,500,000筆的土地被登錄，同時全國核發了大約一百萬張的所有權證書。這樣的登錄作業仍以「土地管理部門計畫」（LASSP）的專案名稱持續進行中。
​
    同時，部分地區的地政機關也受理民眾申辦轄區內之土地登錄作業，之前登錄失敗卻仍想獲得硬卡證書的民眾，必須提出申請並補齊所有規定之正式登錄步驟。
    不動產持有證書或稱土地使用證書（Certificate of Immovable Property Possession），一般簡稱「所有權」，證書記載內容如下：
    1- 物業編號及登錄編號
    2- 核發單位及日期
    3- 物業之位置：道路名稱、鄉鎮、社區、分區及省份
    4- 東西南北四方位接鄰之所有權人姓名
    5- 土地使用種類
    6- 物業尺寸（平米、公畝或公頃）
    7- 所有權人資訊：包含雙親姓名
    8- 取得物業之依據：包括收據、土地分割文件、買賣合約、贈與合約、繼承書或法院判決書…等。
    9- 抵押權：若有租約、貸款抵押設定或其他信托資訊將予記載。
    10-備注：若所有權為公司，則須記載公司資訊。
    不動產所有權證書（Certificate of Immovable Property Ownership）
    證書記載內容如下：
    1- 物業編號
    2- 證書序號
    3- 核發單位及日期
    4- 物業之位置：道路名稱、鄉鎮、社區、分區及省份
    5- 加注GPS資訊之地籍索引圖，並顯示接鄰土地位置
    6- 土地使用種類
    7- 物業尺寸（平米）
    8- 所有權人資訊：包含雙親姓名
    9- 取得物業之依據：包括收據、土地分割文件、買賣合約、贈與合約、繼承書或法院判決書…等。
    10-抵押權：若有租約、貸款抵押設定或其他信托資訊將予記載。
    11-備注：若所有權為公司，則須記載公司資訊。
    綜上所述，不動產的產權形式分為「軟卡」及「硬卡」，兩者因其法律登錄程序之完整與否，而在法律保障程度上有極大差異。

更多閱讀 柬埔寨產權證範例