​柬埔寨房地產投資指南

柬埔寨是亞洲最具發展潛力的國家之一，其房地產市場在過去二十年間經歷了驚人的增長。如果您想要分享這個機會，您需要了解外國人在柬埔寨買房的條件、流程、稅費和注意事項。本文將為您提供一份詳盡的柬埔寨房地產投資指南，幫助您順利進入這個充滿活力和潛力的市場。

外國人能否在柬埔寨買房？

答案是肯定的。外國人可以在柬埔寨購買高層建築二層以上的住宅單位，這種產權稱為分契式產權（strata title）。這是因為柬埔寨法律規定外國人不能擁有土地，只能擁有建築物。分契式產權是一種將建築物按照面積和比例分割成不同單元的產權形式，每個單元都有自己的產權證書（硬卡），可以自由交易和抵押。

外國人通常投資哪些類型的房產？

在柬埔寨，外國人通常投資以下幾種類型的房產：

公寓：包括共管式公寓（condominium）和服務式公寓（serviced apartment），這是外國人最常見和最容易購買的房產類型，因為它們都屬於分契式產權。公寓通常位於市中心或其他熱門地區，提供高品質的居住環境和設施，並且易於出租和出售。

辦公室：柬埔寨的商業辦公空間需求持續增長，尤其是優質商辦（grade A office）。外國人可以購買分契式產權的辦公室單元，享受穩定的租金收入和資本增值。目前，柬埔寨優質辦公室的平均租金約為25美元/平方米/月。

帶地房產：包括排屋（townhouse）、店屋（shophouse）和別墅（villa），這些房產都附帶土地所有權，因此外國人不能直接購買。但是，外國人可以通過設立一家柬埔寨公司或與柬埔寨人合作的方式，間接獲得這些房產的產權。這些房產通常位於新開發的住宅小區（Borey）內，適合家庭居住或開設商業活動。

工業地產：包括工廠（factory）、倉庫（warehouse）和工業土地（industrial land），這些房產都用於生產、製造、倉儲等工業用途。外國人可以通過設立一家柬埔寨公司或與柬埔寨人合作的方式，間接獲得這些房產的產權。這些房產通常位於工業園區（special economic zone）內，享受政府的稅收優惠和基礎設施支持。

土地：柬埔寨的土地價格相對便宜，但增長速度很快，對於投資者來說非常有吸引力，尤其是本地買家。外國人不能直接擁有土地，但可以通過租賃、合同或信託等方式，獲得土地的使用權。土地的種類包括住宅土地（residential land）、商業土地（commercial land）、農業土地（agricultural land）和休閒土地（leisure land）等。

每種類型的房產投資都有自己的優缺點和回報率，外國人應該根據自己的預算、目標和風險偏好，選擇最適合自己的房產類型。一般來說，公寓是最安全和最方便的選擇，因為它們不涉及土地問題，並且有較高的流動性和需求。

外國人在柬埔寨買房需要什麼證件和資料？

外國人在柬埔寨買房的條件非常簡單，只需要提供有效護照的副本就可以了。外國人沒有購房限制，可以購買多個分契式產權公寓單元。大部分買房手續都由中介公司或開發商協助辦理，不必擔心手續複雜或溝通障礙。

柬埔寨買新房的流程大致如下：

柬埔寨買房手續簡介

柬埔寨是東南亞的一個發展中國家，近年來吸引了許多外國人投資房地產。如果您想在柬埔寨買房，您需要了解當地的買房流程、稅費及相關費用。以下是一些基本的資訊，供您參考：

買房流程：

1. 看房選房：您可以通過中介公司或開發商找到合適的房源，並參觀實地。

2. 交定金：在確定要買的房子後，您需要支付2000-3000美元的定金，以保留房源。

3. 交首付：在簽訂合同前，您需要支付30%-50%的首付款，以確保交易有效。

4. 簽合同：在合同中，您需要填寫您的個人資料、房屋資料、付款方式、交付時間等細節，並與開發商簽署。

5. 按照協議付款：在合同規定的時間內，您需要按照付款方式支付剩餘的款項。

6. 產權過戶：在房屋交付後，您需要與開發商一起到政府部門辦理產權過戶手續，並獲得產權證書。

稅費及相關費用：

1. 印花稅：在辦理產權過戶時，您需要支付4%的印花稅，計算基礎是政府評估的房產價值。

2. 房產稅：每年您需要支付0.1%的房產稅，計算基礎是土地和建築物減去25,000美元後的價值。

3. 租金稅：如果您將房屋出租，您需要支付租金稅。柬埔寨籍或常住外籍人士需支付10%，非常住外籍人士需支付14%。

4. 資本利得稅：如果您將房屋出售，您需要支付20%的資本利得稅，計算基礎是買賣差額。這項稅收將於2024年開始實施。

5. 增值稅：開發商需承擔10%的增值稅，買家無需支付。

6. 法律費用：如果您需要法律諮詢或其他法律服務，您可能需要支付250美元以上的法律費用。這是可選的。

7. 房屋保險：如果您想為您的房屋投保保險，您需要支付每年不等的保險費。一般來說，房屋價值低於10萬美元的，每年需支付不到100美元的保險費；房屋價值高於10萬美元的，每年需支付至少100美元或更多的保險費。

8. 中介費：一般來說，中介費是房屋成交價格的3%，由開發商支付，買家無需支付任何中介服務費。
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在柬埔寨貸款買房的流程

一般來說，外國人在柬埔寨貸款買房的流程可以分為以下幾個步驟：

第一步：選擇合適的房產。您需要根據您的收入和財務狀況，以及您的貸款能力，來選擇符合您需求和預算的房產。您可以通過網絡或中介來了解柬埔寨的房地產市場，並挑選您感興趣的項目。

第二步：與銀行貸款經理會面。您需要找到一家願意向外國人提供住房貸款的銀行，並與其貸款經理會面，評估您是否符合貸款條件，以及您可以獲得多少貸款額度。

第三步：提交申請表和銀行所需的材料。如果您通過了銀行的初步評估，那麼您需要填寫申請表，並提交銀行所需的材料，以便銀行進行進一步的審核和評估。這些材料可能包括您的個人信息、收入證明、勞工證、信用證明、購房協議等。

第四步：銀行審核評估並處理申請。銀行收到您的申請表和材料後，會進行審核評估，並決定是否批准您的貸款申請。這個過程可能需要幾天到幾周不等，取決於銀行的效率和規定。

第五步：經銀行審查條件合格後，發放貸款。如果您的貸款申請被批准了，那麼銀行會與您簽訂貸款合同，並將貸款金額轉入您指定的賬戶或開發商指定的賬戶。同時，您需要將房產的硬卡（即產權證）抵押在銀行作為保證。

第六步：用戶依照合同還款。在獲得貸款後，您需要按照合同規定，按時向銀行還款本金和利息。如果您違約或拖欠還款，銀行有權沒收或出售您抵押的房產。

第七步：貸款還清後，借款人將完全擁有該物業。當您將貸款和利息全部還清後，銀行會將您抵押的房產的硬卡歸還給您，並解除抵押關係。這樣，您就完全擁有了該物業，並可以自由處置。

在柬埔寨貸款買房所需的資料

不同的銀行可能對外國人提供住房貸款的條件和要求有所不同，但一般來說，您需要提供以下幾類材料：

個人信息。您需要提供您的有效護照、簡歷、柬埔寨信用局出具的信用證明等，以證明您的身份和信用狀況。

收入證明。您需要提供您的存摺、銀行流水賬單、近3個月的工資流水等，以證明您的收入來源和水平。

工作證明。如果您是受僱的職員，您需要提供您的受僱傭合同或證明、勞工證等，以證明您在柬埔寨有合法的工作許可和穩定的工作關係。如果您是個體經營者或企業主，您需要提供您的營業執照、商業註冊憑證、近兩年的財務報表、近3個月的銷售或採購發票、公司簡介等，以證明您的業務情況和盈利能力。
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購房合約。您需要提供您與開發商或賣方簽訂的購房協議或合約，以證明您對該物業有合法的購買權利和義務。

以上是一些常見的材料，具體需要哪些材料，還要根據個人實際情況和銀行要求而定。因此，在申請貸款之前，您最好與銀行業務員進行會面溝通，了解清楚銀行的政策和規定。

在柬埔寨買房要注意哪些問題？

在柬埔寨貸款買房不僅要了解相關的流程和材料，還要注意一些選擇房產和開發商的問題。以下是一些常見的注意事項：

審查開發商和項目的證件
在柬埔寨，開發項目需要獲得多個部門的批准，同時還要有官方執照的公司執行實施。投資者在購買之前，可以審查開發商的營業執照、施工許可證、產權證明、納稅文件等，以確保開發項目已獲得批准。

選擇背景好的開發商
想要盡可能地規避風險就要對項目的開發商進行詳盡的背景調查。首先，盡量選擇大開發商，一般實力較強的開發商能夠儲備足夠的資金來支持項目，鮮少出現爛尾的狀況；其次，可對開發商之前的項目背景進行調查，值得信賴的開發商通常情況下都會有良好的記錄。

地段選擇
買房一定要看地段，因為這直接影響了生活的便利性，同時也會影響到房子未來的升值。在柬埔寨，一般來說，首都金邊和海濱城市西哈努克港是最受歡迎的地區，因為這裡有較多的商業、旅遊和教育機會。

實地看房
從自己的置產用途、預算、需求出發去選擇物件，最好親自看房，對房產全方位了解後再做決定。在看房時要注意房屋的結構、設備、裝修、安全等方面，並與周邊物件進行比較，以確保物有所值。